+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Местоположение как ценооразующий фактор для земли

Местоположение как ценооразующий фактор для земли

Стоимостные модели, разработанные для использования в разных ведомствах, различаются как по подходам к оценке, так по параметрам моделей. Трудоемкость создания моделей для каждого случая, желание увязать между собой оценку различных видов недвижимости в единой экономико-математической модели, основанной на рыночных принципах, инициировали разработку единой методики оценки объектов недвижимости, учитывающие цель определения их стоимости для налогообложения, продажи на торгах и т. В качестве объединяющего звена методики ценообразующего фактора выбрана модель ценности местоположения, которая в большой степени влияет на стоимость недвижимости. При этом расчеты налога на землю, выкупной цены земли, арендной платы за пользование землей, налога на недвижимость, налога на имущество решено проводить на основе данных по нормам изъятия, которые определяются государственными органами на основе плановых показателей поступлений в бюджеты, издержками по администрированию налога, социальными нормами и т. В основе построения экономико-математических моделей оценки недвижимости лежит определение зависимости стоимостной характеристики цены объекта от совокупности факторов, влияющих на формирование цены на открытом рынке. Моделирование местоположения это наиболее сложная и ответственная часть процесса, которая часто требует дополнительных исследований рынка, а в отдельных случаях разработки специализированного программного обеспечения.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Х-фактор 10 сезон. Второй кастинг. Выпуск 2 (ПОЛНЫЙ)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Ваш IP-адрес заблокирован.

Стоимостные модели, разработанные для использования в разных ведомствах, различаются как по подходам к оценке, так по параметрам моделей. Трудоемкость создания моделей для каждого случая, желание увязать между собой оценку различных видов недвижимости в единой экономико-математической модели, основанной на рыночных принципах, инициировали разработку единой методики оценки объектов недвижимости, учитывающие цель определения их стоимости для налогообложения, продажи на торгах и т.

В качестве объединяющего звена методики ценообразующего фактора выбрана модель ценности местоположения, которая в большой степени влияет на стоимость недвижимости. При этом расчеты налога на землю, выкупной цены земли, арендной платы за пользование землей, налога на недвижимость, налога на имущество решено проводить на основе данных по нормам изъятия, которые определяются государственными органами на основе плановых показателей поступлений в бюджеты, издержками по администрированию налога, социальными нормами и т.

В основе построения экономико-математических моделей оценки недвижимости лежит определение зависимости стоимостной характеристики цены объекта от совокупности факторов, влияющих на формирование цены на открытом рынке. Моделирование местоположения это наиболее сложная и ответственная часть процесса, которая часто требует дополнительных исследований рынка, а в отдельных случаях разработки специализированного программного обеспечения. Местоположение как правило, наиболее существенный и динамичный ценообразующий фактор, трудно поддающийся объективному описанию.

В результате этому фактору уделяется больше внимания, чем остальным, что вполне оправдано, учитывая степень его влияния на рынке коммерческой недвижимости. Основная и наиболее сложная задача при учете фактора местоположения выбрать адекватную модель влияния местоположения на цену, от которой зависит и сложность дальнейшего моделирования, и точность модели рынка.

Цены или ставки арендной платы коммерческих площадей в соседних зданиях в пределах одного квартала могут различаться в разы, если одно расположено внутри квартала, а другое на границе красной линии застройки основной магистрали или, например, у станции метрополитена.

В то же время в разных частях города существуют обширные зоны с одинаковым уровнем цен. В практике массовой оценки применяются несколько методов моделирования местоположения. Практическое воплощение в Санкт-Петербурге нашел метод моделирования с использованием координат объектов и применением в дальнейшем регрессионного анализа, в Москве пространственно-параметрического моделирования.

Оба метода имеют свои достоинства и недостатки. Так, для определения координат объектов необходимо наличие электронной карты территории, которые имеются не для всех городов России. Вместе с тем, именно этот метод позволяет обеспечить высокую точность оценки. Сущность методологии пространственно-параметрического анализа рынка недвижимости [1 4] состоит в сборе документированной информации об объектах рынка, разделении объектов на однородные группы выборки по качеству, местоположению, периодам времени, определении характеристик каждой выборки и исследовании полученных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей с дискретным шагом.

Главным преимуществом метода пространственно-параметрического моделирования является простота как процесса моделирования, так и применения модели. При выборе концепции моделирования местоположения полезно также учитывать существующие наработки в сфере территориального или экономического зонирования территории, которые можно использовать при построении модели рынка.

Зонирование территории Наиболее простой в реализации и использовании подход разбиение территории на зоны районы, кварталы, ценовые зоны, станции метро с условно-постоянной ценностью местоположения внутри каждой зоны. С точки зрения анализа динамики рынка этот метод наиболее оправдан, поскольку при приемлемом для такого анализа уровне точности позволяет получить индексы для каждой зоны.

При зонировании по административным районам, когда местоположение объекта характеризуется только районом, можно построить отдельные модели для всех районов или нескольких групп районов или в рамках единой модели определить поправочный коэффициент для каждого из районов, что проще и требует меньшего числа объектов-аналогов. Этот метод подходит для грубого моделирования очень ровных и устоявшихся рынков с большим объемом открытых сделок, например, для рынка типового жилья. Достоинствами метода являются простота в моделировании и применении и требование незначительного числа аналогов.

Недостатками низкая точность нет дифференциации внутри района и возможность необоснованно резкого перепада цен на границе районов. При зонировании по городским кварталам местоположение объекта характеризуется кварталом.

Так как число кварталов в городе слишком велико, необходимо сгруппировать кварталы в зоны на основе экспертных данных или по результатам предварительного моделирования и определить поправочные коэффициенты для каждой из групп зон.

В одну зону могут быть объединены не только кварталы, прилегающие друг к другу, но и кварталы группы кварталов в разных частях города, качество местоположения в которых можно условно принять одинаковым. Один из возможных подходов, принятый, например, на рынке жилья в крупных городах, зонирование по станциям метрополитена или иным локальным центрам влияния.

При этом можно дополнительно учитывать расстояние до станции метро или ее доступность на транспорте , что существенно улучшает точность и объективность модели. Точность моделирования и необходимое количество аналогов напрямую зависят от количества зон. Недостатками отсутствие дифференциации внутри зоны и возможность необоснованно резкого перепада цен на границе районов. Координатная привязка объектов Метод подразумевает привязку объектов по их координатам в какой-либо системе координат.

Для полноценной реализации этого метода необходимы электронная карта региона и программное обеспечение, позволяющее осуществлять расчет расстояний от объекта до основных зон, участвующих в ценообразовании, на основе координат объекта. В некоторых из них для определения влияния местоположения в каждой точке используется техника анализа остатков. Техника анализа остатков предназначена для анализа влияния исследуемого ценообразующего фактора на отношение реальных и прогнозных вычисленных по модели значений зависимой переменной стоимостной характеристики, цены.

Эта техника основывается на предположении, что модель адекватно отражает влияние всех ценообразующих факторов, кроме исследуемого. Соответственно, зависимость остатка ошибки оценки от неучтенного фактора независимой переменной и будет соответствовать влиянию этого фактора на цену зависимую переменную. Остаток отношение или разность реального и прогнозного значений зависимой переменной: где реальное значение зависимой переменной например, цена продажи i-го объекта ; прогнозное значение цены, определенное по модели без учета исследуемого фактора.

Техника анализа остатков может быть использована, по крайней мере, в двух вариантах: для построения ценовой карты оцениваемой территории или для моделирования влияния глобальных и локальных центров на стоимость объектов недвижимости. Построение ценовой карты региона Это наиболее прямой и требовательный к количеству аналогов метод, основанный на принципе все вариации цены, не учтенные другими факторами, объясняются местоположением.

Для его реализации требуется значительное количество объектов и, что самое главное, полностью достоверная информация о них, так как один или несколько объектов могут существенно исказить значительную область на ценовой карте.

Иллюстрирует зависимость стоимости офисных помещений в зависимости от местоположения. Пики поверхности совпадают с расположением станций метро Ценовая карта города представляет собой непрерывную поверхность цен стандартного объекта по всей территории города и определяет условную ценность местоположения объекта оценки для заданной функции использования.

Для построения ценовой карты необходимо построить поверхность, используя в качестве X и Y координаты, Z ценовые характеристики объектов-аналогов. При значительном количестве объектов построить такую поверхность без использования специального программного обеспечения практически невозможно. Наиболее удобны и функциональны для этих целей геоинформационные системы, одним из результатов использования которых является трехмерная модель рельефа.

Принцип построения ценовой карты поверхности аналогичен принципам построения физического рельефа, с той разницей, что используется не физическая, а экономическая высота рельефа. Полученная поверхность позволяет учесть основные колебания цен в регионе, но ее построение сопряжено со значительными трудностями. Во-первых, как уже упоминалось, для построения объективной ценовой карты требуется огромное количество объектов, по которым имеется достоверная информация.

Во-вторых, требуется тщательная проработка ценообразующих факторов, так как все неучтенные или неправильно учтенные факторы в соответствии с техникой анализа остатков будут отражены именно на ценовой карте и могут существенно ее исказить. В-третьих, представление фактора местоположения в таком виде очень трудоемко в применении и плохо поддается описанию в нормативных актах. Применимость метода ограничивается моделированием ситуации на ровном рынке типового жилья, на котором представлено множество открытой и достоверной информации и разброс цен на одинаковые по характеристикам помещения незначителен.

При моделировании такого рынка возможен случай, близкий к идеальному, когда в каждую ячейку сетки попадает несколько объектов, что минимизирует вероятность ошибки. Достоинствами метода являются точность, близкая к максимально возможной, и простота реализации при наличии необходимого программного обеспечения, плавность и непрерывность поверхности цен и объективность результата.

Недостатками необходимость в значительном количестве объектов; наличие специального программного обеспечения; трудоемкость моделирования, требующая привлечения квалифицированных специалистов; сложность применения и оформления результатов моделирования.

При определении динамических индексов построение ценовой карты наиболее трудоемкий способ моделирования местоположения. Он не позволяет напрямую определить индексы влияния местоположения: для этого необходимо построить карту изменения ценового рельефа.

Учет расстояний до центров влияния Местоположение объекта описывается его координатами, по которым можно определить условную ценность местоположения объекта, которая в свою очередь определяется влияниями центра города, локальных центров, например, станций метро, основных магистралей, принадлежностью к той или иной ценовой зоне.

При использовании этого подхода необходимо определить все центры влияния, их координаты, условные радиусы влияния и виды зависимости их влияния от расстояния до них. Определить центры влияния можно как экспертно на основании здравого смысла и знания региона , так и построив ценовую карту региона, как это было описано выше.

Построение ценовой карты позволяет существенно упростить поиск центров влияния и сделать этот процесс более наглядным и обоснованным. На ценовой карте области устойчивого повышения понижения поверхности покажут центры влияния или депрессивные зоны. Помимо координат центров по ценовой карте можно приблизительно определить форму центра влияния и условный радиус влияния расстояние, в пределах которого влияние остается существенным.

Более сложная задача определение зависимости цены от расстояния для каждого из центров состоит в выборе вида зависимости и определения параметров статистическими методами или перебором. При недостаточном количестве исходных данных можно использовать одинаковые зависимости для нескольких однотипных центров влияния, например станции метро.

Если исходных данных достаточно, каждый центр влияния можно учесть в модели как отдельный фактор и определить его параметры индивидуально. При определении параметров перебором каждый параметр подбирается индивидуально до получения наилучших значений статистических критериев.

Начальные значения выбираются исходя из здравого смысла, мнений экспертов и представлений коллектива разработчиков экономико-математической модели. Метод учета расстояний до центров влияния один из самых трудоемких, но позволяет на небольшой выборке получить достаточно качественную и удобную в применении модель.

Достоинствами метода являются: высокая точность, плавность и непрерывность поверхности цен, относительная простота в применении и требование незначительного числа аналогов.

Недостатки трудоемкость моделирования, сильная зависимость результата от отдельных аналогов, субъективность в определении центров и видов зависимостей.

Этот подход к определению влияния местоположения можно успешно комбинировать с другими, например с зонированием, для повышения точности без существенного усложнения расчетов. Для расчета динамических индексов на основе этого подхода имеет смысл разбить все множество центров влияния на группы по степени и виду влияния.

Так, в качестве отдельных факторов можно рассматривать влияние магистралей, определив их соответствующие вклады, и близость объекта к локальным центрам влияния и центру города. Таким образом, в общем случае коэффициент местоположения можно представить в виде смешанного влияния коэффициентов зоны, магистралей, локальных центров и центра города: где i номер влияющего фактора 1 магистрали, 2 локальные центры, 3 центр города ; коэффициенты влияния локальных центров, центра города и магистралей; зональный коэффициент, учитывающий особенности территории; степень влияния магистралей, локальных центров и центра города.

Предположение о возможности использования модели ценности местоположения как составляющей моделей определения стоимости различных объектов недвижимости проверено на практике рис.

Один и тот же подход к моделированию местоположения, впервые использованный в Методике определения арендной платы за нежилые помещения [2] , был применен, например, в модели определения рыночной стоимости права собственности нежилых помещений Санкт-Петербурга, при создании модели определения уровня арендной платы за использование территории набережных.

Пример ценового зонирования террито Для моделирования ценовых характеристик при создании экономико-математических моделей для отображения на карте объектов-аналогов, центров влияния, остатков и другой информации использовали ГИС MapInfo Professional, версия 6. Кроме стандартных функций MapInfo для конвертирования характеристик точечных и линейных объектов из таблиц Excel и определения принадлежности объектов к ценовой зоне, заданной полилинией, разработаны специальные утилиты в виде отдельных программ или макросов VBA Excel.

Пример поверхности ценности местоположения для торговой функции использования Список использованной литературы 1. Стерник Г. Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости: Учебное пособие. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости: пособие риэлтору. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. Технология анализа рынка недвижимости: Учебное пособие.

Пики поверхности совпадают с расположением станций метро. Пример ценового зонирования террито. Пример поверхности ценности местоположения для торговой функции использования.

Тематические разделы Инфраструктура ПД Регион. Поиск по сайту. Аналитика и обзоры. Нормы и право. Наши авторы. Биржа труда. Словарь терминов. Проект поддерживают. Забыли пароль? Проблемы с авторизацией?

Ценообразование земельных участков

К землям промышленности относятся участки, занятые различными промышленными и индустриальными объектами, складами, транспортными коммуникациями дороги, мосты и т. Основной составляющей таких территорий являются собственно промплощадки самих предприятий. Их оценка часто требуется при проведении комплексной оценки бизнеса.

Официальный портал Республики Бурятия. В году Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, Республиканским агентством имущественных и земельных отношений и муниципальными образованиями были проведены конкурсные торги на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Бурятия.

Рынок земельных участков является особым сегментом рынка недвижимости и имеет следующие особенности:. Цены сделок с земельными участками зависят от условий продажи. Нетипичные условия продажи могут вызвать как повышение, так и понижение цен сделок. Так, цены на земельные участки, предлагаемые к срочной продаже, несколько ниже цен на земельные участки, продаваемые в типичных условиях. Таким образом, срок экспозиции для земельных участков, представленных на открытом рынке, является ценообразующим фактором.

Местоположение как ценооразующий фактор для земли

Рекомендуем оценочную компанию: Методические материалы Оценка земли 36 Обоснование величины корректировки на местоположение для земельных участков по фактору удалённости от моря для Имеретинской низменности Адлерского района города Сочи Анализ необходимости и величина корректировки на местоположение земельных участков относительно удаленности от береговой линии является достаточно актуальной проблемой при определении рыночной стоимости земельных участков Имеретинской низменности Адлерского района города Сочи. При этом найти сведения, необходимые для определения корректировки на основе качественных и количественных методов анализа не всегда просто. Рынок земельных участков Имеретинской низменности Адлерского района города Сочи крайне ограничен, практически вся территория занята объектами постолимпийского наследия. Расположение земельного участка у побережья, как правило, увеличивает его стоимость, поэтому близость к морю является одним из главных ценообразующих факторов на рынке земли города Сочи. При оценке земельных участков города Сочи в рамках сравнительного подхода и условии использования метода сравнительного анализа продаж, Оценщик часто сталкивается с обоснованием величины корректировки по фактору удалённости от моря. В связи со сжатыми сроками выполнения работ, Оценщик постоянно находится в дефиците времени и ищет готовые решения для обоснования корректировок. Частично, отдельное обоснование Оценщик может получить из материалов настоящей статьи.

Рекомендуем оценочную компанию: Обзоры и аналитика Оставить комментарий Читать комментарии. Цены на земельные участки - далеко не абсолютные величины: даже в границах одного населенного пункта они могут значительно колебаться. К понижающим факторам можно отнести небольшую площадь наделов участок площадью не более 6 соток можно продать гораздо ниже его действительной стоимости , неудобные подъездные пути, близость промышленных предприятий и свалок, нестандартную форму и рельеф. И наоборот, земли в экологически благополучных зонах, близко к водоему и лесу, оцениваются дороже. При этом большое значение имеет степень удаленности от леса: различают участки первой линии примыкание к лесу с наличием деревьев на участке , второй до м и третьей более м линий.

.

.

.

.

.

налога на землю; выкупной цены земли; объединяющего звена методики ценообразующего фактора выбрана модель ценности местоположения.

.

.

.

.

.

.

.

Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Осип

    Ну будет наличка в ходу.а тем, кто по безналу стригет на дому, то увеличат сумму на 13 %.

  2. lisoundmi

    Вы хотите кушац ?

© 2018-2020 globspotter.com